¿Cuáles son las estrategias comerciales del Sareb para vender sus pisos?

 

Aún está pendiente de cerrar su primera operación de venta a inversores institucionales.

cartera activos sarebApenas seis meses después de su nacimiento, lo que equivale a un 3,33% de su vida útil, el ‘banco malo’ ha desarrollado mínimamente los tres pilares de su estrategia comercial. Tres vías que, en los próximos 14 años y medio, le deben permitir deshacerse de más de 197.00 activos, entre inmuebles y créditos, adquiridos a las entidades nacionalizadas y asistidas por valor de más de 50.00 millones de euros. Y a ser posible de forma rentable.

Por eso, aunque originalmente se pensó que el grueso de la actividad comercial estaría focalizada en los grandes fondos de inversión, la presidenta de Sareb, Belén Romana, no tardó en defender que la sociedad aprovecharía todos los canales posibles de venta, lo que incluye el minorista, el mayorista y el de activos singulares. En paralelo, además, el plan de negocio del banco malo recoge planes de alquiler para los pisos con menos posibilidades de venta, así como la demoliciones y el desarrollo de promociones sin terminar. Cada canal cuenta con sus particularidades y su público objetivo, estas son sus principales características y logros:

1. Vivienda para particulares

Considerada inicialmente como una vía marginal, la comercialización de inmuebles entre familias se ha convertido en el principal motor de la actividad comercial de Sareb en sus primeros meses. La gestion de los inmuebles y su comercialización entre particularse ha sido subcontratada por un año a las entidades que cedieron los activos, quienes conocen bien la cartera y tienen la llave de la financiación. Entre febrero y mayo, las firmas han cerrado la venta de 550 viviendas, han puesto en marcha 800 operaciónes más pendientes de escriturar y han registrado ofertas preliminares de compra sobre otras 2.200. La actividad en dicho periodo ha generado unos ingresos de 500 millones de euros para Sareb, si bien esta cuantía incluye tanto la venta de pisos como la recuperación de créditos.

2. Paquetes para inversores

La principal apuesta de Sareb, sin embargo, está puesta en el atractivo que pueda generar entre los inversores la compra de paquetes de activos, inmobiliarios o crediticios, a la carta. El modelo permite agruparlos en los llamados FAB (fondos de activos bancarios), instrumentos de inversión colectiva con una fiscalidad muy ventajosa:durante los 15 años de vida de Sareb solo tributan al 1% y los inversores no residentes, incluidos los que actúen desde paraisos fiscales, estarán exentos de las retenciones por beneficios.

 
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Pese a ello, de momento Sareb solo ha logrado apuntalar medianamente una gran operación, conocida como “proyecto toro”. Se trata de la venta, aún por cerrar, de un paquete de inmuebles de 200 millones repartido fundamentalmetne entre Andalucía y Valencia, a un grupo de fondos internacionales. Este tipo de transacciones se negocian directamente con Sareb, si bien las entidades cedentes o la banca de inversión, pueden proporcionar una buena puerta de entrada. Fuentes del capital riesgo asumen que si no se dan más operaciones similares se debe fundamentalmente a una cuestión de precios. Y en cuanto al crédito para los compradores, Sareb ha firmado recientemente un acuerdo con Santander por el que financiará las adquisiciones de fondos de activos bancarios, además de conceder hipotecas a particulares, a un interés a partir de euríbor más 2,25 puntos.

3. Activos singulares

No todo son pisos, solares y créditos a promotores en la cartera de Sareb. Pasado el filtro por el que se incorporaban al banco malo activos de un valor superior a los 100.000 euros, también figura una serie de activos singulares, desde hoteles, centros comerciales y oficinas hasta residencias de lujo, con cuya compra ahora se puede lograr el permiso de residencia si el precio supera los 500.000 euros. Eso sí, al tratarse de activos únicos, singulares, no se incluyen en los denominados FAB y su compra se negocia directamente con Sareb.

Vía|Juande Portillo

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