Guía práctica: todo lo que debe saber sobre la cuenta vivienda

 

Juanma Lamet

La cuenta ahorro vivienda está a punto de desaparecer para todos aquellos que ingresen más de 24.107,2 euros al año. Pero, al contrario que en el caso de la deducción por vivienda habitual, los derechos adquiridos no se prorrogarán en el futuro.

Los poseedores de una de estas cuentas no podrán disfrutar de la desgravación si compran un piso a partir del 1 de enero de 2011. Eso sí, no tendrán que devolver las cantidades deducidas hasta ahora. Los últimos cambios normativos son algo opacos en cuanto a esta figura financiera, y han dejado un reguero de dudas en los contribuyentes.

¿Qué es la cuenta vivienda?
Es una figura financiera de ahorro e impulso para quienes que planean comprar una vivienda o rehabilitarla a medio plazo. Su modelo de desgravación es similar al de la compra de la primera vivienda habitual. Durante cuatro años –prorrogables a seis hasta el 31 de diciembre de 2010–, quien dispone de una cuenta de este tipo puede desgravarse en el IRPF un 15% de las cantidades ingresadas.

El tope de esa base imponible es 9.015 euros, así que el máximo que reembolsa Hacienda es 1.352 euros. Si expira el plazo de cuatro años y no se compra una vivienda, se deberán devolver las deducciones disfrutadas.

¿Se elimina?
En puridad, no. La cuenta ahorro vivienda se mantiene, pero sólo para aquellos contribuyentes que ingresan menos de 24.107,2 euros al año. Al no llegar a tiempo la Ley de Economía Sostenible, esta modificación fiscal se introducirá en la Ley de los Presupuestos Generales del Estado para 2011. El cambio afectaría a más de un tercio de los contribuyentes (38,4%), según cálculos de los Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha).

Mucho ojo, que quien cobre 23.000 euros apenas se va a desgravar algunos euros, porque la eliminación será escalonada para los que tienen unos ingresos de entre 17.707 (100% de deducción) y 24.107 (0%). Pero, claro, ¿quién se atrevería a lanzarse hoy en día a la compra de un piso cobrando 16.500 euros, por ejemplo? Con los tipos en la rampa de subida, pocos.

¿Y qué entidad de crédito financiaría esa adquisición? Aún menos. “La cuenta ahorro vivienda tiene un sentido de favorecer a los que más problemas económicos tienen, así que resultan paradójico estos topes”, señala Ana Martínez, asociada senior del bufete Cuatrecasas.

¿Y si ya tengo una cuenta vivienda pero no pensaba comprar aún?
Tiene usted un dilema o, directamente, un problema. Eche cuentas, porque quizás le merezca más la pena comprar ahora. Los ciudadanos que ya se desgravan la compra del piso seguirán manteniendo este privilegio fiscal, gracias a un régimen transitorio, pero no así los que propietarios de cuentas vivienda.

“Es la única modalidad de deducciones que queda fuera de ese régimen transitorio. No tiene mucho sentido, cuando la cuenta está destinada a clases bajas”, asegura José Luis Fernández-Picazo, senior manager del área fiscal de tributación directa de KPMG Abogados

 

¿Si pospongo la compra, perderé las cantidades deducidas hasta ahora?
Si usted no adquiere el inmueble antes del 1 de enero de 2011 no perderá las desgravaciones disfrutadas hasta ahora –siempre que las destine exclusivamente a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual–, pero no podrá deducirse en el IRPF el 15% por la compra posterior. Es decir, si no adquiere la vivienda, diría adiós a un tope de 1.352 euros al año.

¿Cuánto dinero puedo perder si no compro la casa antes de 2011?
En un piso con un préstamo hipotecario de 150.000 euros a pagar en 25 años, con un tipo de interés del 2,7% –son los datos medios oficiales del Banco de España–, usted paga una cuota hipotecaria de 688,13 euros al mes. Es decir, 8.256 euros como mínimo (si no amortiza nada más) al año.

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La deducción que perdería usted si no compra la casa en los 62 días que quedan de 2010 es de 1.238,4 euros al año. O sea, 30.960 euros en los 25 años de vida de la hipoteca. Esta cifra podría aumentar hasta en 3.715 euros si usted ha abierto la cuenta vivienda este año, ya que perderá las deducciones que le iban a corresponder en los próximos tres ejercicios. La sangría alcanzaría entonces los 34.675 euros.

Pero hay más: si su hipoteca es de 150.000 euros (el 80% del valor del inmueble), el piso lo normal es que valga 187.500 euros, por lo que la pérdida por no ejecutar ya la cuenta vivienda equivaldría nada menos que entre el 16,5% y el 18,5% del valor de la casa. Una rebaja apetitosa (siempre para aquellos que ingresan más de 24.107,2 euros). Si cree que va a encontrar más adelante un descuento mayor, espere. Si no, compre.

¿Qué pasa si aún no he comprado pero ya he adelantado cantidades al promotor?
Los abogados de KPMG y Cuatrecasas son claros: usted tendría derecho a toda la deducción. El régimen transitorio de las desgravaciones que incluye la ley de los Presupuestos incluye a quienes hubieran “satisfecho cantidades para su construcción” con anterioridad a 2011. Es decir, si se le ha adelantado algo al promotor, con un contrato privado. “Aunque sea sobre plano”, subraya Fernández-Picazo.

¿Cómo hemos llegado aquí?
La deducción fiscal por la compra de un inmueble nació en 1978. Entonces se estableció un incentivo de deducción por la compra de vivienda habitual que era del 15%, pero el límite de la base imponible sobre la cual aplicar la deducción no era fijo. En 1998, el Gobierno de José María Aznar contribuyó decisivamente a inflar la burbuja inmobiliaria creando los “porcentajes incrementados” de deducción.

Durante los dos años siguientes a la adquisición o rehabilitación, los contribuyentes se desgravaban el 25% de los primeros 4.507 euros, y 15 % en el resto (hasta un máximo de otros 4.507 euros). A partir del tercer año, la porción para el tenedor de la cuenta era del 20% para los primeros 4.507 euros, y el resto al 15%.

Los promotores aprovechaban la gran expectativa de desgravación para adjuntarla a sus precios de venta, así que la deducción dejó de ser un instrumento de abaratamiento del acceso a la vivienda. En 2006, Zapatero quitó los porcentajes incrementados –compensando a los afectados–, pero desaprovechó la oportunidad de eliminar la deducción del 15%.

Ahora el Gobierno ha querido matar dos pájaros de un tiro. Por un lado, reactivar el mercado inmobiliario durante unos meses. Por otro, evitar futuras burbujas inmobiliarias.

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