¿Inmobiliarias? no. España envejece y es, además, donde más aumentan costes asociados a la compra

 

Fuente: La Carta de la Bolsa.

“¿Inmobiliarias? No, gracias. El boom terminó y la recuperación tardará años en llegar. Más lastres para los mercados, más ataduras. No hay liquidez ni la habrá. O sea, malas notas y referencias para las inmobiliarias cotizadas en Bolsa”, dice uno de los operadores destacados de la Bolsas española. Se refiere, en este caso, al análisis de que el precio de la vivienda en España podría caer un 75% por el efecto contractivo sobre la demanda del envejecimiento de la población, del mismo modo que el ‘baby boom’ provocó un incremento de su valor cuando estas generaciones alcanzaron la edad adulta y comenzaron a comprar viviendas. Ésta es una de las principales conclusiones que se extraen de un informe elaborado por el Banco de Pagos Internacionales (BIS), en el que se explica que, según las proyecciones demográficas para los próximos 40 años, sólo Portugal experimentaría un impacto aún más severo sobre los precios de la vivienda. Con descensos en el entorno del 75% se situarían también países como Grecia, Alemania o Italia. El impacto sería inferior en los países de habla inglesa, como es el caso de Irlanda, Canadá o EE.UU., donde el recorte no superaría el 50%. “Las estimaciones sugieren que el precio real de las viviendas se enfrentará a una sustancial presión negativa durante los próximos 40 años a causa del envejecimiento”, indica el informe. Ahora bien, el Banco de Pagos Internacionales hace hincapié en que estas caídas de precios estimadas no son previsiones concretas, con lo que los precios de la vivienda podrían crecer sustancialmente a pesar de las presiones demográficas, en tanto que están vinculados también a variables sociales o económicas.

En este sentido, el informe señala que entre los años 1970 y 2009 los precios subieron en España algo más de un 300% en un escenario de impacto demográfico neutro, mientras que en Finlandia aumentaron aproximadamente el doble de la caída que cabría esperar.

Altos costes asociados

Además, los costes asociados a la compra de una vivienda en catorce países europeos alcanzaron en 2008 el 5,3% del valor total del inmueble, mientras que en el caso de España ascendieron al 11,4%, lo que le convierte en el segundo país con los costes más elevados y en el que más se incrementaron en comparación con 2004, según los datos recogidos por la Federación Hipotecaria Europea (FHE). Los mercados objeto del estudio de la FHE han sido en esta ocasión Bélgica, Dinamarca, Estonia, Francia, Alemania, Irlanda, Italia, Letonia, Lituania, Polonia, Portugal, España, Suecia y Reino Unido y los datos corresponden a 2008 y, para algunos países, a 2007. La media ponderada de los costes asociados a la compra de una vivienda en estos países varía desde el 1,0% de Lituania al 13,4% en Bélgica o el 11,4% de España. En general, los costes son más elevados en el Sur de Europa, mientras que son más bajos en los países nórdicos y en los estados bálticos. En este sentido, resalta que los costes atribuibles a la adquisición de un inmueble representan la mayor parte de los costes de la operación (4,2% del 5,3%) y el componente de mayor peso lo forman los impuestos (2,8% del precio del inmueble).

Por su parte, los costes atribuibles a la formalización del préstamo hipotecario suponen el 1,1% restante. En comparación con el anterior informe realizado en 2006, y que recogía los datos de nueve de los catorce países del presente estudio (Bélgica, Dinamarca, Francia, Alemania, Italia, Polonia, España, Suecia y Reino Unido), los costes totales asociados con la compra y al préstamo hipotecario han disminuido en la mayor parte de estas economías. Las excepciones son Alemania, donde se ha producido un ligero aumento (del 4,5% al 4,6%) y España, donde el incremento ha sido algo más notable (del 10,4% al 11,4%), así como Polonia, donde permanecieron sin variación (3,8%). En Bélgica, se produjo el descenso más acusado (del 17,1% al 13,4%), pero sigue teniendo los costes más altos de los países analizados.

Los impuestos, más altos en España

 
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Por su parte, los impuestos asociados a la compra de una vivienda registraron un descenso respecto de los niveles de 2004 en Bélgica (del 12,4% al 9,5%), Italia (del 4,0% al 3,3%), Reino Unido (del 1% a 0%) y apenas variaron en Francia, Alemania, Dinamarca, Suecia. En Polonia experimentaron un aumento del 0,2% al 2%. “Si se considera que 100 es el total de los costes de transacción, los impuestos a la propiedad representan el 52,8 de los costes de transacción y suponen el componente con más peso sobre el total”, agrega. De todos los países analizados, España es el que tiene los impuestos a los bienes inmuebles más elevados (entre el 7,5% y el 8%), seguido de Alemania (3,5%). En cinco de los catorce países no se aplican impuestos.

Respecto a los costes de formalizar el préstamo hipotecario, aumentaron en España (del 2,4% al 3,0%); descendieron en Francia (del 1,0% al 0,5%) y Polonia (del 1,3% al 1,0%) y permanecieron prácticamente invariables en el resto de mercados. La FHE destaca que en los mercados objeto del estudio de 2006 los valores inmobiliarios aumentaron “de forma significativa” debido al fuerte aumento de precios que se registró en el periodo 2004-2008.

FIN DEL ‘BOOM’ INMOBILIARIO.

Por otro lado, la Federación apunta que estos datos no reflejan los efectos del final del ‘boom’ del mercado inmobiliario ni el colapso de los precios de la vivienda en el cuarto trimestre de 2008 y en 2009, “que sin duda serán relevantes”. En este sentido, considera que los datos sugieren que los gobiernos de estos catorce países apoyaron el último ciclo alcista de la vivienda y que la fiscalidad sobre los bienes inmuebles no se utilizó como un instrumento político para contener la demanda.

Asimismo, señala que el fuerte aumento del precio de la vivienda que se produjo durante el ciclo anterior provocó un incremento “considerable” en los niveles absolutos de ingresos de los gobiernos, aunque señala que no se registraron aumentos en los impuestos que gravan la compra de viviendas. “Al contrario, en algunos países se registraron caídas en los impuestos”, apunta. Por último, el estudio señala que no se puede establecer una correlación clara entre los costes de transacción y el aumento de los precios de vivienda. “Por ejemplo, en España, donde los costes de transacción son elevados, el aumento de los precios de la vivienda fue mucho mayor que en la mayoría de los países de la UE durante la pasada década”, agrega.

¿Inmobiliarias? no. España envejece y es, además, donde más aumentan costes asociados a la compra
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