Miriam Calavia

¿Cómo se llega a un desahucio?

La crisis ha provocado que miles de familias pierdan su vivienda por no poder hacer frente a los pagos. Desde el año 2007 se han disparado las ejecuciones hipotecarias presentadas en los juzgados que terminan en desahucio. Pero, ¿cuál es el procedimiento para llegar a echar a una familia de su casa? Y, ¿se puede evitar?   Miriam Calavia El cambio de ciclo económico trajo consigo a un invitado inesperado: el desahucio o desalojo de la vivienda. El elevado paro como consecuencia de la crisis y el sobreendeudamiento de los hogares provocaron un aumento de los impagos de los préstamos hipotecarios, que aún hoy siguen in crescendo. De repente muchas familias no podían afrontar los pagos de las cuotas hipotecarias o de los alquileres y los acreedores comenzaron a llamar a sus puertas. Los avisos pueden terminar en un procedimiento judicial para recuperar las cantidades adeudadas. Pero, ¿cuáles son los pasos de un proceso de ejecución? 1. Demanda La entidad financiera decide reclamar judicialmente el cobro de un préstamo que le deben y que tiene la vivienda como garantía. El proceso se inicia con lapresentación de una demanda ejecutiva por impago en el juzgado. Se le notifica la demanda al deudor en el domicilio indicado en la escritura con una copia de la misma, y se le da un plazo bien para que pague, bien para que se oponga a la demanda (los motivos de oposición están regulados). Si incumple el requerimiento de pago, se pasa a la fase de ejecución hipotecaria propiamente dicha. 2. Subasta Primero, el banco pide al Registro de la Propiedad uncertificado de cargas de la finca hipotecada y, después, el inmueble sale a subasta y su valor se toma de la tasación del bien efectuada para la concesión del préstamo. Existen dos vías. Por un lado, las subastas públicas que hace el juzgado, y por otro, a través de entidades especializadas. La convocatoria, una vez notificada al deudor, se realiza mediante anuncios de subasta que pueden colocarse en el tablón de anuncios del ayuntamiento, del Registro de la Propiedad o del propio juzgado. Hasta esa fecha, el deudor tiene la posibilidad de restablecer su préstamo pagando las cuotas vencidas. Llegado el día señalado puede ocurrir que haya pujas por encima de los mínimos legales. En ese caso, la mejor puja se adjudica la propiedad. Si la subasta queda desierta, el banco tiene la posibilidad de quedarse el inmueble por el 50% del valor de tasación o el 60% si se trata de una vivienda habitual, según establece el artículo 2 del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio. 3. Lanzamiento judicial Una vez la propiedad de la casa pasa a nombre de la entidad o de un tercero, el deudor deja de ser el propietario y se le da un plazo para que abandone la vivienda. Si no lo hace, los funcionarios judiciales pueden pedir auxilio a la Policía para llevar a cabo el desalojo. Técnicamente, un proceso de ejecución hipotecaria no es un desahucio, sino que simplemente el propietario de la vivienda deja de serlo. Pero en la práctica, supone tener que dejar la vivienda y algunas personas se quedan literalmente en la calle. En España ya hay más de 150.000 afectados por desahucios. ¿Es posible evitar una situación de desahucio? Desde hace un tiempo hay una intensa presión social y política para buscar una solución alternativa. Organizaciones como la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) y algunos partidos políticos reclaman que la entrega del piso al banco termine con la responsabilidad hipotecaria. Es la llamada dación en pago. Aunque se aplica en algunos países, hoy por hoy en España depende de la buena voluntad de las entidades financieras. Está contemplada en la legislación española -artículo 140 de la Ley Hipotecaria-, pero no tienen la obligación de aceptarla por ley. Desde la Asociación Española de Banca (ABE) defienden que las entidades tratan de negociar al máximo con sus clientes para resolver los problemas de pago, ofreciendo facilidades como por ejemplo periodos de carencia, antes de iniciar un proceso de ejecución del inmueble. Pero bancos y cajas tienen derecho a exigir el vencimiento anticipado, esto es, el pago de todo el capital pendiente de amortizar, los intereses y comisiones si se ha incurrido en el incumplimiento de alguno de los plazos. Por su parte, el Gobierno ha apelado a un código de buenas prácticas para la banca y ha anunciado hoy algunas medidas para minimizar el impacto social de los desahucios. Una de las iniciativas, que ha consultado con las entidades financieras, es la de fijar un umbral de ingresos -aún sin determinar- a partir del cual se exima de un desahucio. Además, propone aplazar dos años los desahucios y que este periodo sea prorrogable. Estudia también que las familias con bajos ingresos y con todos sus miembros en paro puedan acogerse a la dación en pago siempre que se trate de la primera vivienda, aunque la banca se muestra reacia y exige que de llegar a asumirse sea de forma voluntaria, según el presidente de la AEB, Miguel Martín. “Si el Gobierno impusiese esa medida de manera unilateral haría muco daño a las entidades, pero si se hiciese de manera voluntaria sí sería positivo”, dijo. Desahucio ‘express’ En el caso de los alquileres, en noviembre de 2009 entró en vigor el Desahucio ‘express’, con el objetivo de promover la vivienda en alquiler en España, un país donde tan solo representa el 11% de todo el mercado, frente al 40% de algunos países europeos. Muchos propietarios prefieren tener sus viviendas vacías antes que alquilar, por el miedo a no percibir las rentas y a que el inquilino pueda hacer uso de la vivienda aunque no esté pagando. Para dar garantías al arrendador, se han agilizado los trámites para desahuciar forzosamente al inquilino moroso. 1. Para evitar dilaciones innecesarias, el proceso puede iniciarse por fijar la cuantía reclamada en la demanda, explican desde Jausas abogados. En el caso de reclamar solo el desahucio, el importe de la demanda equivaldrá a una anualidad de renta y si se quiere desahucio más reclamación de rentas, el importe será el de las rentas debidas. 2. Con la demanda hay que aportar una serie de documentos. Primero el contrato de arrendamiento y, en caso de impago, el documento que acredite la falta de pago. Conviene presentar el el requerimiento fehaciente de pago. La Ley establece la imposibilidad de oposición del arrendatario. Así, tras el requerimiento al arrendatario, el Secretario Judicial dictará un Decreto por el que acordará el desahucio. 3. En cuanto al requerimiento y citación a practicar al arrendatario, será el del lugar establecido en el contrato de arrendamiento como domicilio para notificaciones. 4. La Ley prevé la posibilidad de que el propietario condone toda o parte de la deuda. Esta opción vendría condicionada a que el arrendatario desaloje la vivienda y/o local en el plazo que el arrendador establezca en la solicitud.

La vivienda, a merced de la banca

Primero fue la contracción del crédito, a lo que se suman ahora las hipotecas caras. La vivienda parece condenada a no poder recuperarse por culpa en gran parte de las entidades financieras, que no están dispuestas a ceder más terreno ante la crisis.   Miriam Calavia  El mundo se colapsó en septiembre de 2008 con la caída del banco de inversión Lehman Brothers. Todo cambió y nada volvería a ser como antes. La economía y el sector financiero entraron en una profunda crisis que todavía hoy azota con dureza a los países. El sector inmobiliario, uno de los más castigados, pasó de saborear las mieles del ‘ladrillo’ a darse de bruces contra una realidad que se imponía sin solución: el negocio de la vivienda ya no era rentable. ¿Por qué? Pues sencillamente porque bancos y cajas cerraron el grifo del crédito. El ‘chollo’ de las casas se había terminado. Atrás quedaban las fructíferas visitas a las oficinas bancarias en las que se cerraba un préstamo hipotecario apenas mostrando el D.N.I. Por aquel entonces daban igual el precio de la vivienda, el tipo de contrato laboral y los ahorros. Las entidades empezaron a enterrar sus hipotecas y a concederlas con cuentagotas. Aumentaron los requisitos de solvencia, la necesidad de avales, los productos vinculados y muchas veces ni con esas. Conseguir una hipoteca era ya prácticamente misión imposible. El mercado residencial era presa del ajuste. Los precios de las casas bajaban presionados por la falta de demanda y las ventas se desplomaron. Una situación que más de tres años después apenas ha cambiado. Es más, puede ir a peor. Y es que tras un ligero respiro en 2010, el año 2011 terminó como el más nefasto para sector. Prácticamente todos los indicadores -compraventas, hipotecas, visados, construcción- registraron mínimos históricos y hay pocas esperanzas de remontar a corto plazo. ¿A qué se debe? De nuevo, con permiso de una economía de nuevo al borde de la recesión y del elevado paro, las entidades financieras siguen poniendo piedras en el camino hacia el acceso a una vivienda. Y eso que se han encontrado con unos balances ‘intoxicados’ por activos inmobiliarios procedentes de embargos que les urge colocar. Ahora, además de seguir restringiendo el crédito, han optado por encarecer las hipotecas. Según datos de la Asociación Hipotecaria España (AHE), el crédito hipotecario se redujo un 6% en 2011 respecto a 2010, hasta 1,009 billones de euros, lo que supone la mayor caída de la historia y contrasta con los crecimientos de más del 20% experimentados durante el ‘boom’ inmobiliario. Pero hace un año por lo menos los diferenciales que bancos y cajas aplicaban sobre el euríbor -el indicador más utilizado para el cálculo de las hipotecas- eran atractivos. Algunos bastante, de entre el 0,30% y 0,50%. Actualmente, los intereses se han disparado y se sitúan de media en el 2%, justo cuando el euríbor ha enfilado una racha bajista tras el recorte de los tipos de interés del BCE. Incluso han subido el coste de la financiación para sus propios pisos. Pero los expertos avisan que esto acaba de empezar y los diferenciales seguirán subiendo este año hasta el 4%, lo que situará el interés mínimo de las hipotecas en no menos del 5,5%. No solo va a ser difícil conseguir una hipoteca, sino que su precio será muy alto. Con este panorama hipotecario, los precios de las viviendas, que seguirán cayendo por la reforma financiera, serán lo de menos. De nada servirán una vivienda barata y un euríbor bajo si el crédito con el que poder comprarla apenas fluye y es caro. La rebaja de los pisos quedará anulada por el encarecimiento de los préstamos y el problema de la vivienda será el cuento de nunca acabar. ¿La vivienda está atrapada por la banca? Pero, ¿por qué actúan así las entidades financieras? Algunas han recibido ayudas públicas y las subastas a muy largo plazo (tres años) del BCE han solucionado la falta de liquidez, pero la banca no lo ha trasladado al crédito para el cliente final. El propio presidente del Banco Santander, Emilio Botín, defendía recientemente durante la presentación de resultados que la entidad no prestaba “porque no hay demanda solvente”. Pero hay razones mucho más allá. Por un lado, el proceso de reestructuración financiera y las exigencias de capital de la Autoridad Bancaria Europea (ABE) que deben cumplir en junio de 2012 han alterado el ritmo de vida de las entidades. Hay que sumar la crisis de deuda de la zona euro, que sigue generando incertidumbre, y que el mercado interbancario no está todo lo relajado que debería. José Luis Martínez Campuzano, Estratega de Citi en España, cree que tres son las claves: tensión, prudencia y solvencia. Asegura que “es cierto que el BCE está tratando de reducir las tensiones de liquidez, pero es una batalla complicada cuando la economía se deteriora más”. Y añade: “En definitiva, parte del balance de la banca se sigue deteriorando, lo que le obliga a ser muy prudente en su política de riesgos, a lo que hay que añadir que parte de la demanda de préstamos no sea solvente”. Por otro lado, con la guerra del pasivo, algunas entidades han captado el ahorro al 4% o más y no pueden permitirse prestar barato.

El euríbor empezará a abaratar las hipotecas en dos o tres meses

El euríbor empezará a abaratar las hipotecas en dos o tres meses

Los expertos tienen claro que la tendencia bajista del euríbor continuará en los próximos meses al calor de un nuevo recorte de los tipos de interés. Prevén que en dos o tres meses el indicador se sitúe por debajo de los niveles de hace un año y comience a abaratar algo las hipotecas. Al cierre de enero todavía sigue sumando euros a las cuotas pese a caer la tasa mensual hasta el 1,84%.   Miriam Calavia.  Las hipotecas a las que les toque revisión ahora seguirán encareciéndose. Aunque el euríbor continúa su racha bajista iniciada tras el recorte de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) y cierra enero en el 1,837%, frente al 2,004% de diciembre, no es suficiente para aliviar los bolsillos de los hipotecados, ya que todavía se sitúa 0,29 puntos por encima del nivel de hace un año (1,550%). De este modo, los usuarios de un préstamo medio de 120.000 euros a un plazo de 20 años y un interés del 1% sobre el euríbor pagarán unos 18 euros más al mes y 200 euros más anuales. Para una hipoteca de 150.000 euros, la cuota media subirá 21 euros mensuales y 252 euros al año. Los expertos consultados están convencidos de que el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas en España seguirá bajando a corto plazo. Todavía hay perspectivas de un nuevo recorte del precio oficial del dinero, que actualmente se sitúa en el 1%. “A medio plazo los tipos de interés bajarán otro 0,25%, hasta quedarse en el 0,75%, y poco más podrán bajar”, asegura Féliz López, de Atlas Capital, que añade que además a finales de febrero tendrá lugar la segunda subasta de refinanciación a largo plazo del BCE. En este contexto, el euríbor “se situará en los próximos tres meses entre el 1,25% y el 1,5%, lo que bajará ligeramente las hipotecas”, apunta. Nuria García, de Ahorro Corporación, explica que la trayectoria descendente del euríbor “no se va a revertir porque todavía queda al menos una bajada de tipos de interés”. Prevé que el indicador mantendrá un ritmo de caída similar al de enero, lo que podría llevarlo en las próximas semanas a niveles del 1,6%, ya por debajo de las tasas del año pasado. Justo en febrero de 2011, el euríbor comenzó una escalada alcista motivado por el encarecimiento del precio del petróleo por los conflictos en el mundo árabe y la previsión de un aumento de los tipos de interés. El BCE, capitaneado en aquel momento por el francés Jean-Claude Trichet, decidió mover ficha en abril y subir los tipos, poniendo fin al periodo más largo de tipos bajos que vivía la zona euro. El euríbor superó en poco tiempo la barrera del 2%, que ahora ha roto ante lanueva política monetaria del sustituto de Trichet, Mario Draghi. El euríbor arrancó 2012 en el 1,94% y ha retrocedido día tras día hasta el 1,75%. José Luis Martínez Campuzano, estratega de Citi en España, no se explica por qué el indicador no baja incluso a un ritmo más rápido. En su opinión, “solo cabe una explicación: el elevado riesgo de contrapartida en el mercado”. Pero considera que reducir la incertidumbre que todavía impera en el mercado por los problemas en el seno de la zona euro “se ha convertido en un objetivo explícito del BCE”. A su juicio, dependerá de la situación macroeconómica, la actuación del BCE y la respuesta política a la crisis europea.

La banca encarece las hipotecas pese a tener liquidez segura y euríbor más bajo

La banca encarece las hipotecas pese a tener liquidez segura y euríbor más bajo

La banca ha transformado las hipotecas. En cuestión de meses, los préstamos hipotecarios se han encarecido hasta el punto de que no solo han desaparecido los otrora atractivos diferenciales de menos del 1% sobre el euríbor, sino que algunas entidades han triplicado el coste de la financiación. Miriam Calavia Ni el recorte de los tipos de interés, ni la caída del euríbor, ni la barra libre de liquidez han conseguido que las entidades financieras retomen las hipotecas baratas tan famosas hace apenas un año. Parece que bancos y cajas quieran desterrar las hipotecas de su oferta y prefieren competir por el ahorro. Se concentran en atraer al cliente a través de depósitos altamente remunerados, y cada vez hacen menos atractiva la financiación hipotecaria. En cuestión de meses han disparado los intereses (en algunos casos cerca de un 150%). Los diferenciales que añaden al índice de referencia euríbor han pasado del 0,25% a comienzos de 2011 al 1% en la segunda mitad del año y hasta más del 3% en el arranque de 2012. La falta de liquidez ya no sirve de excusa. El Banco Central Europeo (BCE) dio el pasado diciembre un balón de oxígeno al sector financiero con un casi medio billón de euros a devolver a largo plazo. En teoría, la ventanilla de liquidez ilimitada debería resolver el problema y facilitar la concesión de préstamos a familias y empresas. En palabras del presidente de la autoridad monetaria, Mario Draghi, la histórica subasta a tres años “está aportando estabilidad a los bancos de la eurozona” y tiene efectos positivos en la economía. ¿Por qué entonces las entidades siguen reacias a prestar y lo hacen a tipos cada vez más caros? Por un lado, porque persisten la desconfianza y las tensiones derivadas de la crisis de deuda (Draghi afirma que todavía hay una elevada incertidumbre). Pero la razón fundamental es el obligado desapalancamiento ante las exigencias de capital de la Autoridad Bancaria Europea (EBA). Es decir, la banca prefiere reducir su balance (prestar menos) para alcanzar los ratios de solvencia requeridos. Según los datos del Banco de España, los tipos hipotecarios medios siguen creciendo por encima de un euríbor que se ha moderado en los últimos meses. El tipo de interés efectivo de los nuevos préstamos para la compra de vivienda ha subido 16,3 puntos básicos desde agosto, al pasar del 3,533% al 3,696%, al tiempo que el índice euríbor a 12 meses comenzó a relajarse a finales de verano y aceleró las caídas tras el primer recorte de tipos en noviembre. Desde el 2,110% registrado en octubre ha descendido al 2%, y bajando (la media mensual provisional de enero recala ya en el 1,9%). Y para muestra un botón: la ‘Hipoteca ligera’ de tuBancaja ha cambiado tanto que ha tenido que pasar a llamarse ‘tuHipoteca ligera bonificada’. Se ha más que duplicado el tipo de interés a euríbor + 2,50%, desde el 1,20% anterior. Y no solo eso. También ha elevado el interés fijo del primer año al 4,80% y exige mayor grado de vinculación, de manera que para poder disfrutar de ese diferencial bonificado del 2,50% es necesario domiciliar la nómina, contratar seguro de vida, un plan de pensiones y un seguro adicional. Entre otras condiciones, requiere unos ingresos mínimos de 3.000 euros de al menos uno de los titulares del préstamo, recoge HelMyCash.com, portal especializado en finanzas personales. La ‘Hipoteca Activa Plus’ de Activo Bank (Banco Sabadell) se ha encarecido de nuevo. Tanto es así que no para de ceder posiciones en los rankings de mejores hipotecas del mercado. En solo cuatro meses ha subido de euríbor + 0,49% al 1,10% y ahora al 1,25%. Casi se ha triplicado el interés. Destaca igualmente el incremento de la cláusula suelo, que pasa del 2% al 3%. Bankinter, por su parte, ha disparado todos sus préstamos hipotecarios, con incrementos que superan los 120 puntos porcentuales en las hipotecas a tipos variable. La ‘Hipoteca Sin Más’, que permite la dación en pago, sube por un lado el tipo fijo los primeros doce meses del 4% al 4,5% y por otro el diferencial sobre el euríbor desde el 1,50% al 2,75%, y desde el 2,55% al 3,75% sin vinculación. Se convierte así en una de las más caras del momento. La ‘Hipoteca Variable’ eleva el diferencial hasta el 2,50% desde el 1,45%. Sin vinculación, pasa del 2,55% al 3,30%. Novagalicia Banco (antes Novacaixagalicia) ha subido el tipo de interés variable de su ‘Hipoteca Plus Onetic’ al 1,25% desde el 1,04% y el de la ‘Hipoteca Onetic’ del 1,17% al 1,49%. Además, ha dejado de comercializar el préstamo para segundas viviendas.

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